中國房產(chǎn)市場(chǎng)“全民炒房”已顯露

    進(jìn)入2009年底，歐美國家仍處于房價(jià)下跌和房屋拍賣的寒冷之中，但在中國，老百姓卻依舊在為買不到一套房和房價(jià)的持續(xù)大幅上漲而感到頭痛。從2009年3月開始，在房地產(chǎn)一攬子救市政策和天量信貸資金投放的催動(dòng)下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)一改2008年初房價(jià)持續(xù)回落的頹勢(shì)，價(jià)格和成交量均出現(xiàn)了暴漲的行情，在北京，樓市出現(xiàn)了市民搶購風(fēng)潮，房價(jià)也出現(xiàn)明顯上漲。截至2009年11月15日，北京二手房成交量已經(jīng)達(dá)21.7萬套，接近2006年到2008年三年的總和，房價(jià)與2009年初相比，出現(xiàn)了30%以上的漲幅。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖甚至過熱，是中國經(jīng)濟(jì)從本次全球經(jīng)濟(jì)衰退中脫穎而出的一個(gè)關(guān)鍵因素。從投資者和房地產(chǎn)從業(yè)者的分析來看，城市化和經(jīng)濟(jì)增長會(huì)支撐房價(jià)的上漲，他們熱衷于房價(jià)上漲帶來的投資利益；從政府層面來看，房價(jià)的繼續(xù)上漲刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，土地財(cái)政和房地產(chǎn)的GDP拉動(dòng)效應(yīng)，都令政府不肯打壓過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以，站在決策者的立場(chǎng)，只要在社會(huì)承受的范圍內(nèi)，他們能夠且愿意接受房價(jià)上漲的各種社會(huì)損益及其現(xiàn)實(shí)。被寄予厚望的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，并沒有觸及全民關(guān)注的房地產(chǎn)泡沫問題，而是強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，給房地產(chǎn)熱提供了持續(xù)的政策想象空間。

　　值得全體中國人深思的是，作為最基本的民生產(chǎn)品，房地產(chǎn)在很多地方已經(jīng)成為公眾最重要的投資工具，“全民炒房”態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯露。由于投資獲利的層層加碼，當(dāng)前中國一些大城市的房價(jià)水平，相對(duì)于當(dāng)?shù)鼐用窦彝サ目芍�配收入，已�?jīng)達(dá)到了超乎想象的高度。在北京，建成區(qū)的房價(jià)－家庭收入之比目前已經(jīng)超過了30倍，房價(jià)—租金（年）之比則超過了50倍；在上海的中心區(qū)，不少樓盤的單價(jià)超過10萬元人民幣，超過了當(dāng)前東京核心區(qū)的住宅價(jià)格，而上海的單位土地產(chǎn)出不到東京的1/20。中國的高房價(jià)問題，再次成為國內(nèi)外人士熱議的焦點(diǎn)問題，包括美國《時(shí)代周刊》等媒體都對(duì)中國的房價(jià)引起的泡沫問題表示了關(guān)注。

　　2009年以來，已明顯樂觀得多的絕大多數(shù)分析者，并不認(rèn)同中國房地產(chǎn)存在泡沫；或者，一些人雖然承認(rèn)泡沫，但認(rèn)為還遠(yuǎn)未達(dá)到成為政府最大挑戰(zhàn)的程度。但是，喧囂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得中央政府的決定明顯復(fù)雜化了。由于過于寬松的貨幣政策與樓價(jià)飆升存在著顯而易見的聯(lián)系，政府在短期刺激經(jīng)濟(jì)政策與長期經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展之間的及時(shí)選擇必然受到影響，致使防止房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的政策杳無蹤影。

　　如果中央政府堅(jiān)持認(rèn)為，當(dāng)前為抗衡全球衰退而采取的寬松金融政策不可動(dòng)搖，在“流動(dòng)性陷阱”階段，大量注入的流動(dòng)性將毫無例外地進(jìn)入股市、房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)，引起房價(jià)、股價(jià)在積存泡沫的基礎(chǔ)上持續(xù)上漲。這必然帶來政府領(lǐng)導(dǎo)人所不愿意看到的幾大問題：

　　一是引起占絕大多數(shù)的社會(huì)底層的普遍不滿，嚴(yán)重危及執(zhí)政黨和政府領(lǐng)導(dǎo)人的公信力；二是對(duì)其他產(chǎn)業(yè)和居民消費(fèi)的形成擠壓，人為壓制人民生活水平，阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐；三是由此培育出來的大量投機(jī)機(jī)構(gòu)，利用相同手法炒作估值過低的農(nóng)產(chǎn)品，引發(fā)全國農(nóng)產(chǎn)品供給危機(jī)乃至混亂。

　　雖然中央強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)增長方式，但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)冰火兩重天，大量民營企業(yè)放棄實(shí)體產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，轉(zhuǎn)而從事房地產(chǎn)投資，甚至中國著名的聯(lián)想和海爾集團(tuán)都已成為地產(chǎn)商。目前，中國急于將投資依賴型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換到以居民消費(fèi)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)上來，但高房價(jià)迫使許多家庭不得不將越來越多的收入投入到住房上，而購買其他商品的支出勢(shì)必被耗盡，嚴(yán)重影響民生水平和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。從長期來看，越來越大的泡沫破裂必然嚴(yán)重危及中國銀行體系——這是一個(gè)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)、把房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)看作最優(yōu)資產(chǎn)的商業(yè)銀行體系，它的安危關(guān)系到中國絕大多數(shù)人的生計(jì)和穩(wěn)定。

　　在房地產(chǎn)問題上，政策的制定需要謹(jǐn)慎前行，但更重要的是能夠體現(xiàn)民意、適應(yīng)時(shí)勢(shì)。怎樣實(shí)現(xiàn)既刺激經(jīng)濟(jì)增長、又能有效地抑制房價(jià)上漲的目標(biāo)，是擺在決策者面前的一個(gè)兩難選擇。或者，如果更換一種思路，通過擴(kuò)大多種形式的住房供給、打擊房屋投機(jī)、降低房價(jià)的辦法，則有望實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的雙贏局面�？上�，這種思路可能降低房價(jià)，首先會(huì)遭受來自已經(jīng)持有巨量基于高房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)敞口資產(chǎn)的商業(yè)銀行體系的堅(jiān)決反對(duì)，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商也不能容忍房價(jià)下降對(duì)自身利益的影響。由此，政策的發(fā)起，必然會(huì)遭遇重重的困難。但是可以肯定的是，如果中央政府不能通過冷卻樓價(jià)來消解房地產(chǎn)泡沫，那么經(jīng)濟(jì)刺激的力度越大、時(shí)間越持久，中國房地產(chǎn)的美好時(shí)光變成險(xiǎn)惡結(jié)局的危險(xiǎn)就越大。

　　在我看來，即使著眼于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整去年金融危機(jī)時(shí)期出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，特別是要取消部分短期性的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。這種觀點(diǎn)能不能得到認(rèn)同，還取決于中央政府是否認(rèn)同地方政府和開發(fā)商的立場(chǎng)和觀點(diǎn)。對(duì)于地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及住房投機(jī)者而言，延長短期政策的時(shí)間是越長越好。例如不少地方政府公開表態(tài)將延續(xù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策；有的房地產(chǎn)商則普遍認(rèn)為目前房地產(chǎn)投資增長還不是很快，在經(jīng)濟(jì)尚需企穩(wěn)回升的前提下，沒有必要中止或調(diào)整房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。

　　慶幸的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出大力增加保障房、普通商品房的供給，鼓勵(lì)個(gè)人自住消費(fèi)和改善型居住消費(fèi)，這有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整；國務(wù)院此后及時(shí)出臺(tái)政策停止個(gè)人住房交易營業(yè)稅征免，給滾燙的樓市澆了一盆冷水�？梢哉f，停止二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策，是目前打擊房地產(chǎn)過度投機(jī)、抑制房價(jià)上漲的一項(xiàng)重要舉措。但是，考慮到其他消費(fèi)政策保持不變，給以消費(fèi)自住為幌子的住房投機(jī)者保留了僥幸心理，這個(gè)政策能否給樓市真正降溫，還有待觀察。根據(jù)最新的消息，２００９年11月新增貸款當(dāng)中，近70%為以住房貸款為主的個(gè)人消費(fèi)貸款，預(yù)示房市仍將面臨充裕的信貸資金和流動(dòng)性。在我看來，如果不能將樓市過于充沛的流動(dòng)性降下來，再次累積的泡沫，不僅可能繼續(xù)增加絕大多數(shù)國民的痛苦，更加大了爆發(fā)由房地產(chǎn)信貸危機(jī)引起金融危機(jī)的可能性。

　　中國有一句古話，“天下沒有免費(fèi)的午餐”。任何政策的實(shí)施都是有代價(jià)的，更何況是充滿爭(zhēng)議的房地產(chǎn)政策。如果２０１０年中央政府繼續(xù)實(shí)施有利于地方政府和開發(fā)商的建議，或者實(shí)施貌似整治實(shí)則暗中鼓勵(lì)的政策，房價(jià)的回落則來自房地產(chǎn)泡沫的破裂，這勢(shì)必給中國經(jīng)濟(jì)帶來毀滅性的打擊；而立足控制好金融風(fēng)險(xiǎn)的低房價(jià)策略和政策，將有可能給中國的房地產(chǎn)業(yè)和國計(jì)民生，帶來蓬勃向上的生機(jī)。(來源：人民網(wǎng) 文/曹建海 中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員)